SPOR 3: De fysiske rammer

De fysiske rammer

Bofællesskaber kan etableres både som nybyggeri og ved omdannelse af eksisterende boligafdelinger. I dette tema ser vi nærmere på, hvordan de fysiske rammer kan udvikles – gennem ommærkning af boliger eller fortætning med nye boliger.

De fysiske rammer

- udbygning af boliger eller udbygning af fællesskabet?

Når et bofællesskab skal etableres, er de fysiske rammer noget af det første, der skal tages stilling til. Det handler både om, hvorvidt der skal bygges nyt, eller om et eksisterende byggeri kan danne rammen om fællesskabet.

På denne side får du et overblik over vigtige overvejelser, når rammerne for et bofællesskab skal planlægges og udvikles.

Her kommer vi blandt andet ind på:

Hvilke muligheder findes
Hvordan behovet vurderes
Når bofællesskabet etableres som nybyggeri
Når bofællesskabet etableres i eksisterende boligafdelinger
Kommunikationens rolle i processen

Hvilke muligheder findes?

Et bofællesskab kan grundlæggende etableres på tre måder: som nybyggeri, ved ommærkning af eksisterende boliger eller gennem fortætning i en eksisterende boligafdeling.

Valget afhænger i høj grad af de lokale forhold og de behov, der er i området.

I mange tilfælde kan eksisterende boligafdelinger danne en god ramme for et bofællesskab – enten ved at eksisterende boliger ændrer anvendelse, eller ved at der opføres nye boliger som en del af en fortætning.

Hvordan vurderes behovet?

Boligorganisationen bør overveje, hvad der er mest hensigtsmæssigt. Det er vigtigt, at mange fagligheder i boligorganisationen inddrages i beslutningsprocessen. Og det er vigtigt, at der fra start er fokus på omfanget af den lokale efterspørgsel på fællesskaber, hvilken form for fællesskab, der efterspørges, herunder fx også prisniveau og ønsker til størrelse på boligerne. Nogle boligorganisationer laver undersøgelser af ønsker hos boligsøgende på ventelisten, andre undersøger efterspørgslen i forbindelse med lokale informationsmøder.

Boligorganisationen bør samtidig overveje, om fællesskabet kan styrkes i eksisterende byggeri uden nødvendigvis at etablere et egentligt bofællesskab.

Fællesskaber kan spænde bredt – fra styrkede fællesaktiviteter blandt eksisterende beboere til etablering af mere formaliserede bofællesskaber med tydelige rammer og forpligtelser.

Hvis boligorganisationen vælger at etablere nye bofællesskaber – hvad enten det sker som nybyggeri, ommærkning eller fortætning – kan det samtidig bidrage til et mere nuanceret boligudbud med forskellige målgrupper og forskellige grader af fællesskab.

Det dykker vi nærmere ned i i de følgende afsnit, hvor vi ser på både etablering af bofællesskaber som nybyggeri og mulighederne i eksisterende boligafdelinger.

FAKTA

Vidste du...

...at Almennet og Realdania har lavet materiale om aktive fællesskaber. Det kan du læse mere om her

Du kan finde materialet her

Hvordan styrkes fællesskab i almene boliger?

Boligorganisationen bør dog samtidig overveje, om man i et eksisterende byggeri kan lave tiltag, der øger fællesskabet, uden nødvendigvis at ommærke boligerne. Fællesskaber spænder vidt, fra at man/boligorganisationen opdyrker et fællesskab hos eksisterende beboere, til at man/boligorganisationen laver deciderede bofællesskaber med en række forpligtelser (se links til materiale i faktaboks).

Hvis en boligorganisationen beslutter at etablere nye bofællesskaber – hvad enten det sker som nybyggeri, som ommærkning eller som fortætning – kan det give mulighed for at nuancere udbuddet, så der laves fællesskaber med forskellige målgrupper og forskellige grader af forpligtelser.

Vidste du at...

ifølge en rapport fra BUILD, Aalborg Universitet, er den gennemsnitlige størrelse på nye bofællesskaber i det seneste årti steget fra under 20 boliger til over 50 boliger?
Læs rapporten her

Bofælleskaber ved nybyggeri og ved eksisterede byggeri

Når bofællesskabet etableres som nybyggeri

Ved nybyggeri er der gode muligheder for at designe både boliger og fællesskab fra bunden. Der findes allerede mange eksempler – særligt seniorbofællesskaber – både i almene, private og blandede byggerier.

Nybyggeri giver mulighed for at arbejde målrettet med for eksempel:

opdeling mellem det private og det fælles
forholdet til det omkringliggende lokalsamfund
størrelsen på bofællesskabet

Samtidig kræver nybyggeri, at der træffes en række tidlige valg om målgruppe, inddragelse og ikke mindst efterspørgsel.

Vær sikker på efterspørgslen

Inden et nybygget bofællesskab sættes i gang, er det vigtigt at have en realistisk forventning til efterspørgslen. Det handler både om boligstørrelser, husleje og hvilken type fællesskab, der ønskes.

Efterspørgslen kan afdækkes på flere måder, fx gennem ventelister, spørgeskemaer eller lokale informationsmøder.

Det er samtidig vigtigt at huske, at interesser kan ændre sig over tid. Selvom mange kan være nysgerrige på bofællesskaber, er det ikke alle, der er klar til at flytte ind, når boligerne står færdige.

Når bofællesskabet etableres i eksisterende boligafdelinger

Det er muligt at oprette bofællesskaber i eksisterende boligafdelinger, fx ved ommærkning af eksisterende boliger, ved ombygning, som kan skabe flere fællesarealer til aktiviteter, eller ved fortætning.

Der kan være et stort potentiale i at fortætte eller omdanne eksisterende opgange eller boligklynger i eksisterende boligafdelinger til bofællesskaber. I mange almene boligafdelinger er der i forvejen fysiske rammer, der kan benyttes til fællesskabsaktiviteter.

Boligorganisationen bør samtidig tage stilling til, om man ønsker et decideret bofællesskab eller om der blot er et ønske om at opbygge flere fælles aktiviteter i afdelingen, fx i forhold til at modvirke ensomhed.

Opmærksomhedspunkter
Det kan være hurtigere at omdanne eksisterende boliger til bofællesskaber end at bygge nyt.

Samtidig efterspørger mange boligsøgende rammer, som almene boliger i forvejen har: attraktive, tilgængelige lejeboliger til en fornuftig husleje og rammer for et tæt beboerfællesskab. Men boligorganisationen kan ikke gå ud fra, at de boligsøgende er opmærksomme på og bekendt med de almene kendetegn.
Hvis man har et ønske om at omdanne eksisterende boliger til et bofællesskab, skal det ske aftale med kommunen.
Nuværende beboere kan naturligvis ikke pålægges at deltage i et bofællesskab. Det kan derfor være relevant at overveje oprettelse af bofællesskaber, hvor boliger i forvejen er tomme efter en renovering eller lign. eller som led i fortætningsprojekter. Man kan dog også være opmærksom på, om nuværende beboere kunne have en interesse i at blive del af et bofællesskab. Det gælder jo også i forhold til, om nuværende beboere i en afdeling, hvor boliger omdannes, gerne vil flytte til bofællesskabsboligerne.

Fællesskaber på tværs af en boligafdelingen
Hvis de fysiske rammer for et bofællesskab allerede er til stede i en boligafdeling, er det væsentligt, at etableringen af fællesskabet ikke går ud over eksisterende beboeres adgang til de eksisterende fælles faciliteter.

Det er også væsentligt løbende at orientere beboerne i resten af afdelingen om planerne om fællesskabet og at inddrage afdelingsmødet i beslutninger. Dermed skaber boligorganisationen rammerne for dialog og forventningsafstemning mellem bofællesskabet og de øvrige beboere.

Efter indflytning kan det være en god ide, hvis der i starten lægges op til faste møder, fx kvartalsvise, som alle er velkomne til at deltage i, og hvor man drøfter udfordringer, sætter rammer for samarbejde og vedligeholder det generelle fællesskab i hele afdelingen.

Det fælles beboerdemokrati

Når et bofællesskab etableres i en eksisterende boligafdeling er der et fælles beboerdemokrati for alle beboere, der skal fungere for alle beboere. Afdelingsbestyrelsen bør etableres, så samtlige beboere så vidt muligt er repræsenteret.

Der bør laves en forretningsorden for afdelingsbestyrelsen, der skal vedtages af det fælles afdelingsmøde, og som understøtter fællesskabet i afdelingen. Det kan være vanskeligt at have en afdeling, der består af både et bofællesskab og almindelige almene boliger.

Nogle steder etableres et husråd for bofællesskabet, men det er fortsat det fælles afdelingsmøde, der har den formelle beslutningskompetence på de områder, hvor beboerne selv kan træffe beslutninger.

Der kan være tilfælde, hvor det vil give god mening at udskille bofællesskabet til en ny selvstændig boligafdeling. Her vil processen være den samme som ved oprettelse af enhver anden ny almen boligafdeling. Opdelingen vil skulle ske både juridisk og økonomisk.

Bofællesskab som metode til at tiltrække boligsøgende

I nogle boligorganisationer er der tomme boliger. Etablering af et bofællesskab i eksisterende boliger eller som fortætning vil muligvis kunne tiltrække boligsøgende, som finder fællesskabet attraktivt.

Husk! Kommunikation spiller en vigtig rolle

Vigtige overvejelser om kommunikation [Dette er en mere overordnet overskrift]
Når et bofællesskab etableres i en eksisterende afdeling, træffes mange beslutninger i samspil med de øvrige beboere.

Fortætning
Når et bofællesskab etableres ved fortætning i en eksisterende boligafdeling, kan det være svært at acceptere for beboerne i afdelingen, som oplever, at grønne områder forsvinder for at give plads til nye boliger.
Det er væsentligt, at der informeres åbent til eksisterende beboere om fordele og ulemper ved byggeriet, og at de orienteres løbende om projektet.

Bofællesskabet som selvstændig enhed i afdelingen
Der er behov for tydelig, selvstændig kommunikation, så det fremgår klart for boligsøgende, hvad de skriver sig op til, herunder rammer og forpligtelser. Et særskilt udlejningsmateriale kan understøtte forventningsafstemning og oplevelsen af bofællesskabet som en selvstændig enhed.

Risiko for “dem og os”
Et stærkt fokus på bofællesskabet kan skabe en oplevelse af “dem og os”, fx hvis fællesfaciliteter er attraktive, men ikke tilgængelige for alle. Rammer og adgangsforhold bør derfor kommunikeres klart til både kommende og eksisterende beboere. Samtidig bør man være opmærksom på behovet for fællesskab og attraktive rammer i resten af afdelingen.

Det er desuden vigtigt at afstemme forventninger i bofællesskabet, herunder at bofællesskabets beboere ikke har førsteret til fællesarealer.

Værktøjskasse

Hvad søger du?

Hvad søger du?

De fysiske rammer